El cobro de los gastos comunes no sólo es un dolor de cabeza para los copropietarios, sino también para la mayoría de los administradores. Con Edifito se ha mitigado bastante el tema de los propietarios deudores, pero surge un nuevo fenómeno, un nuevo concepto, “la Bicicleta”. ¿De qué se trata este término? Conversamos con el abogado y administrador de edificios y condominios, Jorge Retamal para conocer más de esta situación y entender por qué ocurre.
“La Bicicleta” se puede definir, según Retamal, de la siguiente manera: “el copropietario pagó un mes, dentro de una deuda de tres meses en gastos comunes notificada. Por lo que según este propietario, al hacerlo sólo le quedarían dos por pagar. Entonces este concepto se acuña debido a la costumbre de varios copropietarios que la realiza como si fuera un derecho”.
La bicicleta entre los copropietarios se ha hecho un tema muy común dentro de las comunidades “Hoy es muy común que los copropietarios hagan la “bicicleta”. En todos los edificios que administro pasa lo mismo, por eso los obligo que paguen los tres meses que se adeudan, porque si deben dos, la ley no me faculta a hacer nada, ni siquiera mandarle una carta”
La Ley de Copropiedad ¿qué dice al respecto?
Ésta mala costumbre, según nuestro especialista, nace “porque en la Ley de Copropiedad en el Artículo N°5 dice que todo copropietario que debe tres gastos comunes o más, continúo o descontinuo se le debe cortar la luz. Entonces, nace la ley y nace la trampa. Nace la “bicicleta” y significa que el copropietario pagó un mes, pero le quedaban dos por pagar, pero ahí es donde están equivocados. El administrador cuando notifica el gasto común a un copropietario y debe tres meses, le dice usted debe tres meses y se adjunta la carta de advertencia que señala que si no paga estos meses en la fecha o plazo acordado, él tiene la obligación de pagar los meses adeudados, y si no paga en la fecha correspondiente, al día siguiente puedo cortarle la luz”. Ante esta amenaza, el mismo Jorge Retamal reconoce que los copropietarios han transformado esta “técnica de pago” en una costumbre “y creen que es un derecho, y me responden, pero si yo debo dos meses y no tres, y ahí se produce la bicicleta. Lo cual está errado, porque si se aplicara ese concepto no se podría aplicar el Artículo N°5 de la ley de copropiedad. La bicicleta es un concepto que nace de la idea de evadir la ley”.
El administrador Jorge Retamal, afirma que el concepto de “La bicicleta” es porque va girando, es decir “La deuda se va pateando mes a mes. En todo caso, este concepto se puede aplicar en todo, por ejemplo: en cuentas de servicios (luz, agua, teléfono). Cuando se decide no pagar una cuenta y dejarla para el próximo mes, porque la luz a los dos meses la corta, eso es la bicicleta, tú pagas lo que puedes pagar no más. La diferencia es que en una comunidad se tienen tres meses de gastos comunes de mora, hay que pagarlos sí o sí”.
Asimismo, nuestra especialista comenta que “en una comunidad me dijeron si podíamos cortar el agua caliente, a eso les respondí que la ley dice que sólo la luz por lo que no hay que interpretar cosas que no dice la ley. Al cortar otro servicio se están metiendo en un lío. Este tema lo resuelve un juzgado de policía local. Algunos comités, por ignorancia, piensan en mandar un aviso o hacer una carta, y un copropietario puede sentir que lo están acosando. En ese caso, la bicicleta es permanente, porque pagan uno, y siguen debiendo un mes, y en ese caso no se puede hacer nada, porque la ley, la herramienta que me entrega, es notificar cuando se deben tres meses”.
De esta forma, este tema de la “bicicleta” conlleva a otros temas, además de buscar mecanismos para que los copropietarios paguen. Por ejemplo, en algunos condominios o comunidades se publican los deudores. En eso, Jorge Retamal es enfático: “la administración debe enviarles una notificación a cada una de las personas que están en esta situación (deudores). La ley de datos personales en su artículo N°4, señala que no se publiquen los antecedentes de las personas. Si un copropietario se siente incómodo, incluso colocando el número de departamento o casa, ahí también recae el mismo tema sobre hacer público o identificar a la persona. Entonces, los condominios que publican la identidad están en la ilegalidad, están incumpliendo una ley”.
La mayor consecuencia de “La Bicicleta”
Según la experiencia del administrador Jorge Retamal “un porcentaje de copropietarios que deben dos meses y van pagando de uno es de 30% o 40% Los otros los obligas a que paguen. La gente no entiende que las comunidades tienen que tener liquidez para pagar las mantenciones y otros servicios en una comunidad. Esa es una de las mayores consecuencias de la bicicleta. Si la gente no paga sus gastos comunes al día no hay liquidez en la comunidad, y si no hay liquidez no se pueden hacer mantenciones, ni reparaciones en las instalaciones de una comunidad, como por ejemplo: bombas de agua, ascensores, caldera, piscinas, jardín, remuneraciones, en fin. La gente que lo que ve es su gasto común, pero no ve que con ese gasto común yo como administrador tengo que mantener funcionando el edificio. Cuando un edificio no tiene plata para hacer una mantención, nos encontramos con la triste realidad que pasó en Rancagua que un edificio de 21 pisos no tenía sus ascensores funcionando, porque no había liquidez en la comunidad, porque no se pagaban los gastos comunes”.
Asimismo aconseja, para poder manejar el tema de “la bicicleta” con los copropietarios, que “los administradores en una comunidad, al notificar la deuda del gasto común, adjunten la carta de advertencia del corte de luz y la fecha de pago donde se debe cancelar los tres meses en mora”. En cuanto a que muchos administradores les proponen la facilidad de pago, Jorge Retamal indica “yo personalmente no soy partidario de eso, porque una comunidad no es banco y porque una comunidad necesita liquidez, y en ese caso no se está cumpliendo la función de la liquidez”. Estamos en la campaña de ser responsables y respetuosos en el pago de los gastos comunes, y en el Blog de Edifito esperamos que la “bicicleta” no sea una costumbre en su comunidad.
